大規模修繕の工事範囲に給排水管などの専有部分を含めるのもあり?

分譲マンションは場所ごとに専有部分と共用部分に大別されますが、どこを大規模修繕工事の対象にするかは事前に管理組合で検討しておく必要があります。専有部分と共用部分の区分は、通常は管理規約に定められています。大規模修繕工事の対象は主に共用部分となるため、工事を実施する際には、建物や設備のどの部分が共用部分なのか確認しておく必要があります。

大規模修繕の範囲

大規模修繕の範囲

大規模修繕の工事範囲には専有部分を含まないのが原則ですが、給水・排水の専用管の取替などについては専有部分であっても大規模修繕時に併せて工事をおこなうことがあります。

マンションの維持管理は「専有部分」「共用部分」に分かれ別々に管理されていますが、この区分けを杓子定規に適応すると、かえって障害になる場合もあるからです。

「共用部分」を管理する管理組合は、「共用」だけを管理すれば良いというわけにいきません。

たとえば、給排水管は、専有部分にあっても実際には、専有・共用が一本の配管でつながり共用部分と構造上一体となっているため大規模修繕工事で管理組合がまとめて修繕をおこなう方が効率的だからです。

しかし、大規模修繕の工事範囲にこうした専有部分を組み入れるかの判断は大いに悩みます。なぜなら、これらの専有部分は各々使用状態が異なるために、統一した計画がつくれないといった難しさがあるからです。

いずれにしても大規模修繕の工事範囲は共用部分が主体となり、給排水管を一括して修繕する場合を除いて、専有部分の工事が同時に行われるケースは少ないようです。

専有部分のオプション工事

専有部分のオプション工事

工事費用は個人の負担になりますが、専有部分のオプションエ事として、例えばバルコニーの不要物の処分、エアコンや給湯器等の交換希望者を募って大規模修繕工事の期間におこなうといったケースもあります。

大規模修繕中は足場もあり、この機会に不具合箇所を直しておこうという要望も多くあり、希望者が多ければコストメリットもあります。

オプション工事の例

  • 専用庭・バルコニーなどの不要物の処分
  • 網戸の張替え・交換
  • 玄関ドアの補修
  • 窓サッシの取替え
  • インターホンの交換

※窓サッシの取替え等は管理組合として認められる場合に限ります

大規模修繕工事の期間中は、足場が設置され部材の搬入が容易になる他、各住戸が個別に交換するよりも、まとまった数量になるため比較的安価にできるといったメリットがあります。

むろん本工事に影響を及ばさないように施工会社との間で十分な打ち合わせが必要となります。住人アンケート等で、こうしたオプションエ事の実施が必要であるか居住者の意向を確認して、要望が多いようならオプションエ事の標準メニューを作成しておくことが望ましいでしょう。

共用部分と専有部分の区分

マンションの共用部分と専有部分の区分は各々のマンションの管理規約で定められています。しかし管理規約で明確になっていないケースも散見されるので、大規模修繕工事の検討段階では十分確認しておくことが必要です。特に注意しなくてはならないのが、各々のマンションごとに扱いが異なる給排水の専有部内の専用管や、窓サッシや網戸、ガラス、インターホン設備などです。

●共用部分

共用部分
共用部分は、屋上や共用廊下、階段・エレベーターなどの部位を指し、大規模修繕の工事範囲として、管理組合の修繕積立金から費用負担をします。

●専有部分

専有部分
一方で、部屋番号の付いた各住戸内は専有部分と呼び、住戸の所有者である区分所有者がご自身の負担で修繕をおこなう義務があるので原則として大規模修繕の工事範囲には含めません。

●専用使用権

専用使用権
区別が難しいのが、バルコニーですが、一般的には共用部分なり各住戸が専用使用権を持つという扱いになっています。取扱い上は共用部分ですので原則として大規模修繕の工事範囲に含めます。