修繕積立金は、将来行われる大規模修繕や適切な修繕工事に備えるために積み立てるお金

修繕積立金は、将来行われる大規模修繕や適切な修繕工事に備えるために積み立てるお金

マンションを管理するためには、相応の費用が必要になります。それを賄うために管理組合が組合員から徴収する費用には、管理費と修繕積立金があるが、この内修繕積立金は、主に大規模修繕のために使います。管理費や修繕積立金の支払い義務は、マンションを購入した時点から発生します。

修繕積立金とは?

修繕積立金とは?
マンションの外壁や屋上、エレベーター等の共用部分は、管理組合が維持管理・修繕を行うこととなります。共用部分の修繕工事は、12、15年、30年といった長い周期で実施されるものが多く、修繕工事の実施時には多額の修繕積立金を要します。修繕積立金は、マンションを長期間にわたり、良好な状態に維持していくために必要なものです。

多額の工事費用をその都度徴収したのでは、個々の生活に影響するだけでなく、合意形成が困難で、場合によっては、未納等により費用の不足が発生して、修繕工事が実施できないといった事態にもなりかねません。また、近年の工事費高騰もあり、積立金不足による工事先延ばしも増えています。

このため、区分所有者から定期的に少額を徴収し、将来予想される修繕工事に要する費用を、長期間にわたり計画的に積み立てていくのが「修繕積立金」です。

修繕積立金の一般的な使い道

  • 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
  • 不測の事故その他特別の理由によって必要となる修繕
  • 建物の建替えにかかわる合意形成に必要となる調査
  • 敷地・共用部分などの管理に関して区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

現在ではマンションで修繕積立金制度が、ほぼすべての管理組合に普及しており入居時から修繕積立金を支払っています。

修繕積立金を管理費と併せて支払っている場合は、管理費と修繕積立金の内訳や修繕積立金の額を把握できていないことも多いでしょう。

管理費は日常的な維持・管理の費用であり、修繕積立金とは性格が異なります。したがって、管理組合では、修繕積立金と管理費は区分して経理されています。

修繕積立金と管理費の違い

修繕積立金と管理費の違い修繕積立金は、すでに説明したとおり大規模修繕工事等の計画的な修繕を行っていくために毎月積み立てているものです。これに対し管理費は、日常的な支払いである設備の点検や清掃などに要する費用、電気・水道などの光熱費に充てられ、れらの業務を管理会社に委託している場合の管理委託費などの諸費用として使われます。

「修繕積立金」と「管理費」は、管理組合会計において分けて管理すべきものです。管理費不足に修繕積立金を流用することなどがないようにします。もし流用があれば、長期修繕計画に基づく修繕工事ができなくなってしまいます。

どのように修繕積立金の額を決めるか

一部の管理組合では、修繕積立金は管理費の20~30%といった決め方をしているケースも見受けられますが、これらは必ずしも根拠のあるものではあります。

適正な修繕積立金の額の決定方法は「長期修繕計画」に基づいて設定することです。長期修繕計画では、将来見込まれる修繕工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を盛り込んで作成されます。

この長期修繕計画が、修繕積立金の額を決める際の根拠となります。当初、長期修繕計画は分譲会社から提示されますが、修繕実績に基づき適宜見直しをしていく必要があります。また、これと連動して修繕積立金の額も見直していきます。

要するに、将来に備えどの程度の修繕積立金の額が適正なのかは、マンションによって異なるため一概にはいえません。そこで、修繕積立金の設定は長期修繕計画がどうしても必要となるわけです。

平成30年度マンション総合調査によれば、修繕積立金を徴収している管理組合は98.5%を占めていますが、その内72.5%の管理組合が長期修繕計画により算出した必要額に基づいて、修繕積立金の額を決めています。また、81.3%の管理組合が、各戸の専有面積の割合に応じて各区分所有者の負担金額を決定しています。

分譲当初の修繕積立金の設定方法

マンション購入時には、毎月の修繕積立金がかなり低額であっても、あまり問題にはなりません。むしろマンション購入時のローン返済もあり「できるだけ安く」と望む組合員も多いでしょう。

そこで、分譲当初は、多くのマンションで「段階増額積立方式」がとられていて、修繕積立金は、数年毎に段階的に値上げする計画になっています。

数年毎に段階的に値上げする段階増額方式

この段階増額積立方式の場合、通常、1回目の大規模修繕工事を終えると修繕積立金が不足する計画となっており、各戸から徴収する修繕積立金の額が上がることになります。

段階増額積立方式は、マンションの分譲会社が、目先の修繕積立金の額を低く抑えることによって、お部屋を売りやすくするために採用されるケースが多い仕組みです。

段階増額積立方式が一概に悪いとは言えませんが、計画どおり、いざ値上げの段階になって区分所有者の合意形成がうまくいかないため修繕積立金の値上げが承認されず、結果として修繕費用が不足するといった問題に発展しやすいことが段階増額積立方式のデメリットです。

「段階増額積立方式」では、事前に総会で「修繕積立金は5 年ごとに値上げをする」と決議しておきますが、実際の修繕積立金の増額に際しては、その都度、総会の決議をこなう運用が一般的でしょう。

修繕積立金の徴収方式

  • 均等積立方式
  • 段階増額積立方式
  • 一時金徴収方式

たとえば、終の棲家としてマンションに暮らしている方は多少、修繕積立金を値上げしてもよいと考えても、投資用に購入したり、売却をしようと考える方にとっては、修繕積立金の値上げは利回りを低下させるので、好ましくないとして反対するといった場合です。

特に竣工時から修繕積立金を値上げしていないため、相場と比較して半分といったて水準の管理組合では注意が必要です。

「段階増額積立方式」をやめて「均等積立方式」に変更するのも容易な事ではありません。将来の大規模修繕にかかる工事費用を正確に予測することも困難で、目先の負担増を嫌う居住者も多いからです。

修繕積立金改定の考え方

修繕積立金改定の考え方段階増額積立方式の場合はもちろんですが、均等積立方式を採用している場合でも、定期的に見直しがおこなわれる長期修繕計画により新たに算出された必要額に基づいて修繕積立金の額が見直されるべき時があります。

目先に迫った大規模修繕にあたって、資金不足であっても「一時金の徴収」は、組合員の合意形成が困難です。

長期修繕計画による修繕積立金が不足している場合は、修繕工事の実施が必要な時期までに費用が確保できるように修繕積立金の額を改定することが必要です。

修繕積立金の改定には総会の決議を経なくてはならないため、合意形成が難しいといった問題がありますが、説明会を開催して長期修繕計画に基づく根拠を示すなどすることで、理解を得なくてはなりません。

分譲マンション住人の高年齢化が進み、年金生活者が増えることで、管理費や修繕積立金の値上げが難しくなるケースが増えています。修繕積立金の増額は早めにおこなうようにしましょう。

総会で、あまりにも急激な値上げ案だった場合には、反対意見が続出し、積立金の値上げのみではなく、長期修繕計画案までが否決される可能性もあります。

補足になりますが、大規模修繕工事は長期修繕計画に基づいて計画されますが、実際の工事をおこなう場合には、建物各部の傷み具合の調査や診断を行い、それに基づいて工事を実施するか判断をおこないます。

長期修繕計画の計画通りに不必要な工事を積み重ねると、積立金の増大の原因となってしまいます。