大規模修繕では工事完了後に欠陥や不具合が発生するのでアフター点検が重要となる

大規模修繕工事がが完了した後には、補修した建物をいかに維持していくかが管理組合の課題となります。無事工事が完了した後も、理事会の仕事は続き不良箇所や故障がないかを定期的に確認する必要があります。大切なことは工事引き渡し後に、適宜、管理組合立ち会いのアフター点検を行おこなうことです。また、施工会社の選定においても、工事完了後のアフターサービスを長期間、誠意をもって対応できる会社かどうかは重要になってきます。

大規模修繕工事のアフター点検の内容

大規模修繕工事のアフター点検の内容
大規模修繕工事は、新築工事と異なり、住宅の品質確保促進法による10年間の保証といったものはありません。施工会社のアフターサービスとして保証書に、鉄部の錆は2年、外壁のひび割れは5年、屋上防水は10年間は補修工事をおこなうといった内容が記載されています。

施工会社と管理組合の契約の内容によって異なりますが、こうした保証期間と連動して1、3、5年といったタイミングでアフター点検をおこなうことが一般的です。アフター点検では、保証期間が迫る項目を中心に確認をおこない、不具合があれば施工会社に補修工事を依頼します。

大規模修繕のアフター点検では、理事や修繕委員会、施工会社・監理会社、管理会社などが立ち会って、屋上や共用廊下などの共用部分の目視点検をおこないます。バルコニーなどの立ち入りが難しい箇所は、事前に住人アンケートを配布して居住者に確認を依頼します。

特に、大規模修繕工事終了後の最初の1 〜2 年に不具合が発生するケースが多いので、一回目の点検は早めのタイミングで念入りにおこなう必要性があります。

瑕疵保険とアフターサービスの関係

最近では、大規模修繕工事に際して、施工会社が瑕疵保険に加入するのが一般的になっています。この瑕疵保険の保証に、施工業者の補修にかかわるコストを保険でまかなうという内容が含まれています。

この瑕疵保険は、国土交通省が指定した保険会社が取り扱っています。なお、大規模修繕工事の場合には、この瑕疵保険への加入は任意です。

施工会社が大規模修繕工事に合わせて瑕疵保険に加入していれば、アフター点検等で見つかった工事の不具合に関わる補修費用が保険料として施工会社に約8割程度支払われます。

この仕組みにより施工会社も補修費用を自社で全額負担する必要がなくなり、施工会社側も補修を積極的に進めることができます。

また、工事完了後に、万が一、施工会社が倒産したときは、施工会社による補修を受けることができません。施工会社が瑕疵保険に加入していれば、施工会社が倒産した場合にも、管理組合に補修費用が保険金から全額支払われるので、管理組合側は補修費用を負担する必要がなくなります。