マンションの憲法である「区分所有法」を理解して大規模修繕工事をスムーズに進める

マンションの憲法でありながら意外に知られていない「区分所有法」の中身

分譲マンションの購入者が、もっとも深くかかわることになる法律は「建物の区分所有等に関する法律」(通常「区分所有法」)です。区分所有法によって、所有者が1人か複数かの違いで法律上の扱いはまったく異なります。区分所有法は、分譲マンションの「憲法」ともいうべき法律です。

区分所有法が適用されるマンション


区分所有法は、すべての建物に適用されるわけではありません。簡単にいえば、一棟の建物で数多くの部分に区分して所有され、またその部分が構造上独立して、各部分に利用上の独立性があるという2つの要件が備えられた建物だけに適用されます。

したがって建物が構造上独立しているからといっても、賃貸マンションや事務所ビルといったように建物全体を一人が所有している場合には、この区分所有法は適用されません。一般的に分譲マンションと呼ばれる建物は、規模を問わず区分して所有されているので、建物の大小といった規模にかかわらず区分所有法が適用されることになります。

「共用部分」「専有部分」を明記している

「区分所有権」とは、区分所有法が適用される建物で、区画された部分を目的とする所有権のことで、その権利を持っている者のことを「区分所有者」といいます(法第2条)。区分所有者は全員、管理組合に入ることが義務付けられています。

そしてこの区分所有権の対象となる部分を、法律では「専有部分」と呼んでいます。この専有部分以外の建物の部分(専有部分に属しない建物の付属物、及び規約により共用部分とされた付属の建物を含む)を法律では「共用部分」としています。たとえば、建物の躯体部分や屋根、外壁、共用廊下、階段、エレベーターなどのほか、給水管、排水管などが共用部分です。

つまり、区分所有法が適用されているマンションは専有部分とそれ以外の部分で成り立っています。

<区分所有法で定めている主なこと>

  • 区分所有法が適用される建物を「区分所有建物」という
  • 各住戸は自分の所有権たる部分であり、その権利を「区分所有権」という
  • 区分所有権の目的である建物の部分を「専有部分」という
  • 建物の部分で専有部分以外のものを「共用部分」という
  • 専有部分の管理又は、使用に関する事項は規約で定めることができる
  • 共用部分の管理又は、使用に関する事項は規約で定めることができる
  • 共用部分とされた共有の持分は区分所有権とは別個の権利であり、この2つの権利は切り離すことができない
  • 専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利を「敷地利用権」という
  • 最低年1回の総会(集会)の開催

大規模修繕と区分所有法の関係

大規模修繕と区分所有法の関係特に、専有部分と共用部分の区分けが、大規模修繕工事では重要になってきます。マンション管理組合がおこなう大規模修繕の範囲は通常、共用部分に限定されるからです。しかし大規模修繕工事の範囲が建物の共用部分だとしても、管理規約に共用部分の範囲が具体的に「どの部分」か記載されている例は多くありません。この区分けにともなうトラブルは多いので、大規模修繕工事の実際前には、理事会等で十分確認をして、できれば管理規約で明文化しおきたいところです。

しかし、具体的に区分するにあたっては管理権限や費用負担にかかわってくるので、十分に考慮することが、きわめて重要になります。

誰が管理すべきかにウェートを置く

管理組合の役員としては、大規模修繕工事の前に、区分所有法や権利関係をなるべく正しく理解することによって、大規模修繕の実施に向けた業務をスムーズに処理できることになるでしょう。

しかし、実際の大規模修繕工事の実施にあたっては、共用部分、専有部分といった誰の持ちものであるかに重点を置くより、誰が管理するのがふさわしいかにウエートをおいて考えていった方が良いでしょう。
例えば、専有部分であっても管理組合が維持管理した方が合理的であれば、大規模修繕工事の範囲に含めることも検討すべきだということです。

マンション管理に必要な門知識

マンション管理に求められる専門知識としては今回説明した区分所有法のほかに、長期修繕計画の作成や建築や設備等の技術的な実務に関すること、不動産取引、会計、消防、防災、他のマンションの取組みなど多方面の知識が必要となります。